Na elaboração de Laudos de Avaliação de Imóveis, muitas vezes é necessário identificar o estado de conservação das Benfeitorias principalmente quando é adotado o Método Evolutivo e as Benfeitorias são avaliadas pelo Método da Quantificação do Custo, método adotado para avaliação de casas, galpões, plantas industriais, benfeitorias não reprodutivas rurais, etc.
Nestes casos, o avaliador, após classificar o padrão construtivo e de acabamento do imóvel irá calcular o custo para a construção de benfeitoria análoga, não idêntica, com capacidade de substituir a avaliando em suas capacidades e funcionalidades. Entretanto, este valor apurado indicará o valor de uma edificação em estado de nova.
Para a determinação do valor da Benfeitoria no estado em que se encontra, parte-se do valor do novo é aplica-se a taxa de depreciação. Este índice será estipulado de acordo com o estado de conservação, de acordo com a idade aparente em função da vida útil.
Assim sendo, para se estabelecer o estado de conservação são utilizados critérios como o seguinte, publicado pelo IBAPE São Paulo:
“A – Nova: Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
B – Entre nova e regular: Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
C- Regular: Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
D – Entre regular e necessitando de reparos simples: Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.
E – Necessitando de reparos simples: Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
F – Necessitando de reparos simples a importantes: Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
G – Necessitando de reparos importantes: Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
H – Necessitando de reparos importantes a edificação sem valor: Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.
I – Sem valor: Edificação em estado de ruína.” Fonte: IBAPE São Paulo: < http://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1622144809-1571834643-VEIU_0410__baixa.pdf >
Importante: Existem outros critérios e fórmulas que são sempre propostos e aceitos pelas entidades normatizadoras, sendo o critério acima, um dos aceitos.
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A AJ Borges Consultoria Imobiliária Ltda – Avaliação de Imóveis em Belo Horizonte, MG está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais nos municípios de Belo Horizonte, Contagem, Betim, Nova Lima, Caeté, Ibirité, Lagoa Santa, Pedro Leopoldo, Ribeirão das Neves, Santa Luzia, Brumadinho, Raposos, Rio Acima, Sabará, Ribeirão das Neves, Esmeraldas, Igarapé e Mateus Leme, Juatuba, São José da Lapa, Florestal, Rio Manso, Confins, Mário Campos, São Joaquim de Bicas, Sarzedo, Baldim, Capim Branco, Jaboticatubas, Taquaraçu de Minas, Itaguara, Matozinhos, Nova União, Itatiaiuçu, etc.
com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada em: Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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